November 8, 2023

Sekä asuntokauppalain että kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren mukaan ostajan on tutustuttava kaupan kohteeseen, eikä hän saa laatuvirheenä vedota seikkaan joka olisi käynyt ilmi asunnon tai kiinteistön tarkastuksessa. Maakaaressa on nimenomaisesti todettu, ettei tarkastusta tarvitse ulottaa seikkoihin, joiden tutkiminen vaatisi teknisiä tms. toimenpiteitä, eli esimerkiksi talon rakenteisiin. Myöskään asunnossa ei lain tai oikeuskäytännön mukaan tarvitse tehdä silmämääräistä katselmusta tarkempaa tutkimusta.

Oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu, että vaikka myyjä vastaa kohteen piilevistä vioista, ostajan tulee ymmärtää ja hyväksyä kohteen iän ja rakennustavan aiheuttavan tiettyjä riskejä. Aina edes kosteusvauriota tai muuta vakavaa laatuvirhettä ei katsota myyjän vastuulla olevaksi virheeksi.

Pientalokaupoissa myyjän vastuusta joudutaan usein riitelemään oikeudessa tai kuluttajariitalautakunnassa, ja monelta riidalta vältyttäisiin, jos ostaja selvittäisi asunnon tekniset ominaisuudet ja rakennustavan riskit ennen kaupantekoa. Myös myyjän etuna olisi huomioida hinnassa ja kauppakirjan kirjauksissa talon riskirakenteet ja teknisen käyttöikänsä päässä olevat osat.

Kuntotarkastus

Erityisesti vanhemmassa kohteessa on hyvä teettää edes pintapuolinen kuntotarkastus, kirjata kauppakirjaan kaikki raportissa esiin nousevat asiat ja sopia niistä yksitellen. Kuntotarkastus on sekä ostajan että myyjän etu.

Esimerkiksi tyypillinen riskirakenne suomalaisissa taloissa on valesokkeli tai muulla tavoin puutteellinen salaoja- ja sadevesijärjestelmä, joka voi johtaa kosteusvauroihin talon rakenteissa. Kauppakirjassa voidaan sopia, että ostaja on tietoinen alapohjarakenteesta joka ei vastaa nykyvaatimuksia, ja että asia on huomioitu kauppahinnassa. Jos rakenne on kuitenkin jo ehtinyt aiheuttaa kosteusvaurioita, em. kirjaus ei poista myyjän vastuuta niistä.

”Siinä kunnossa kuin se on”

Kauppakirjassa oleva ehto, jonka mukaan talo myydään ”siinä kunnossa kuin se on luovutushetkellä” ei poista myyjän vastuuta, vaan talon korjausta vaativat osat tulee yksilöidä kauppakirjassa.

Tarvitsetko apua lakiasioissa?